Nowe zasady planowania przestrzennego i budowy inwestycji w Polsce

Niniejsza ustawa wprowadza istotne zmiany, które wpłyną na sposób planowania przestrzennego i realizacji inwestycji w Polsce, dotykając zarówno deweloperów, samorządy, jak i przeciętnych obywateli.

Co zmienia ustawa w praktyce?

• Nowe definicje inwestycji: Uściślono pojęcie „inwestycji uzupełniającej”. Obejmuje ona teraz nie tylko obiekty komercyjne czy usługowe wspierające główną inwestycję, ale także wiele obiektów użyteczności publicznej, takich jak drogi, sieci, szkoły, przedszkola, placówki opieki zdrowotnej, czy nawet mieszkania i budynki mieszkalne jednorodzinne. Oznacza to, że gminy zyskują większe możliwości planowania kompleksowych projektów zagospodarowania.
• Cyfryzacja i ułatwienia w komunikacji: Wnioski dotyczące planów przestrzennych, uwagi czy rezygnacje będzie można składać elektronicznie (oprócz tradycyjnej formy papierowej). Niektóre wnioski będą musiały być obligatoryjnie składane za pomocą specjalnego systemu teleinformatycznego. Ma to na celu przyspieszenie i uproszczenie kontaktu z urzędami.
• Rejestr Urbanistyczny: Ustawa wprowadza obowiązek udostępniania informacji o planach i decyzjach urbanistycznych w centralnym, cyfrowym Rejestrze Urbanistycznym. To zwiększy przejrzystość i dostępność danych o przeznaczeniu gruntów dla każdego obywatela, ułatwiając sprawdzanie informacji o interesujących nas nieruchomościach.
• Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI): Usprawniono procedury związane z ZPI. Gminy będą mogły wymagać od inwestorów dołączenia koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, która będzie określać m.in. układ zabudowy, intensywność, architekturę czy rozwiązania komunikacyjne. Ma to zapewnić wyższą jakość i estetykę nowych inwestycji. Skargi na ZPI będą rozpatrywane przez sądy administracyjne w krótszym terminie (2 miesiące).
• Warunki Zabudowy (W&Z): Wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy będą mogli składać tylko ci wnioskodawcy, którzy mają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wymagane będzie złożenie specjalnego oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej, co ma wyeliminować składanie wniosków przez osoby nieuprawnione. Będzie również możliwość wydania więcej niż jednej decyzji W&Z dla tej samej działki. Wzory formularzy wniosków zostaną ujednolicone i dostępne elektronicznie.
• Obszary śródmiejskie: Plany miejscowe będą musiały precyzyjniej określać obszary zabudowy śródmiejskiej w planie ogólnym gminy, co ma pozwolić na lepsze zarządzanie rozwojem centrów miast.

Kogo dotyczy ustawa?

Ustawa dotyczy głównie właścicieli nieruchomości, deweloperów, inwestorów (prywatnych i publicznych), a także samorządów terytorialnych. Pośrednio wpłynie na każdego mieszkańca, ponieważ usprawnione procesy planowania i realizacji inwestycji mają przyczynić się do bardziej uporządkowanego rozwoju miast i wsi.

Od kiedy obowiązuje?

Ustawa wchodzi w życie od 1 lipca 2026 roku, choć niektóre jej przepisy wejdą w życie wcześniej (np. 30 czerwca 2026 r.), a inne później (np. 1 września 2026 r., 1 października 2026 r., 1 stycznia 2027 r., a dla niektórych danych w Rejestrze Urbanistycznym nawet do 31 grudnia 2032 r.). Wiele przepisów przejściowych oznacza, że sprawy rozpoczęte przed wejściem w życie ustawy będą kontynuowane na dotychczasowych zasadach lub na zasadach częściowo zmienionych.